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疫情期间承租人如何主张减免房租 [复制链接]

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前言

新一轮疫情在危及公共卫生的同时,也给社会经济的发展带来了新情况新问题,随之产生一系列与疫情相关的法律纠纷。在房屋租赁关系中,相关疫情防控措施的执行势必会影响到承租人正常使用租赁房屋,进而使得承租人主张减免防疫期间租金甚至要求提前解除合同。与年疫情突发不同,年发生在上海的这一轮疫情,是在疫情防控常态化之后发生的,那么因疫情受到影响的合同履行,是否可以直接归因于不可抗力,需要具体问题具体分析。本文就受疫情影响的承租人如何主张减免租金事宜作出如下分析。

01减免租金的法律依据

在因疫情防控措施影响承租方在一定期限内正常使用承租房屋的情况下,承租方减免租金的诉求实为请求变更合同。变更合同的请求一般以双方之间约定为依据;如双方之间没有疫情期间减免租金相关约定的,则可依据各地出台的相关减免租金政策请求减免租金;如既没有双方约定又没有具体减免租金政策依据,则需综合判断疫情是否导致合同不能履行或继续履行显失公平,即主张疫情导致合同履行障碍属于不可抗力或情势变更从而要求减免房租。为了统一涉新冠肺炎疫情案件的法律适用,针对受疫情影响的承租人可以请求减免租金的情况,院司法解释和上海高院系列问答分别规定如下:

一、院司法解释

《人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条对疫情期间承租人可以减免房租的情形做出规定,如承租国有企业、行政事业单位房屋用于经营且受疫情影响较大的可以要求免除租金;如承租非国有房屋用于经营,承租人营业收入受疫情严重影响且继续按约按时支付租金明显不公平的,可以根据公平原则酌情减免租金或延期支付租金。

二、上海高院涉疫情案件法律适用问题系列问答

就疫情期间承租人要求减免租金的适用,上海高院于年2月发布的《上海市人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》(《问答二(年版)》)、年4月10日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(年版)》(《问答三(年版)》)作出如下规定:

根据《问答二(年版)》,就疫情期间减免房租事宜,首先考虑房屋的实际使用情况,如因疫情、疫情管控原因使得承租人实际无法正常使用房屋的,商业用房和居住用房的承租人均可以要求减免租金;商业用房承租人因疫情产生重大营收减损的,可以根据公平原则酌情调整租金,仅因疫情原因导致疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不予支持减免租金;居住用房承租人能正常使用房屋,且不存在感染新冠肺炎住院或被隔离等无法使用房屋的客观情形的,一般不予支持其减免租金的请求。

《问答三(年版)》和《问答二(年版)》略有不同:

第一,《问答三(年版)》增加了疫情导致合同履行障碍时可以适用情势变更进行救济的内容(年版只明确可以适用不可抗力进行救济),因年1月1日生效的《民法典》将先前仅在司法解释中规定的情势变更内容纳入了民法典;

,问答三(年版)》明确了承租国有房屋的承租人可按照上海市有关政策减免租金,即适用年3月28日上海市新发布的有关减免房租的利好政策:承租国有房屋用于经营的小微企业和个体工商户,可免除3个月租金,如承租房屋处于疫情中高风险区或因疫情严重影响经营的,可全年合计免除6个月租金。

此外,对承租非国有房屋用于经营和承租居住用房的减免政策内容基本同《问答二(年版)》。

(点击查看大图)

02案例分析

根据上述规定,疫情期间居住用房的承租人是否可以要求减免租金,主要以承租人是否能够实际使用房屋来判断,如在疫情期间居住用房的承租人仍能实际使用房屋的,则不予支持减免租金请求,该类情况争议较小;而疫情期间商业用房的承租人是否可以要求减免租金,除是否能够实际使用房屋外,还需考虑疫情对不同行业承租人的经营活动的影响,而疫情对不同行业的影响各不相同,在此摘取两个支持和不予支持商业用房承租人减免租金案例以作分析。

1、疫情影响营收,部分支持承租人减免租金的诉求(案号:()沪01民终号)

(1)案件事实:

年出租人陈某和承租人而然餐饮公司签订租赁合同,约定陈某将其房屋租赁给而然餐饮公司用于餐饮业店铺。自年1月开始,而然餐饮公司未按时足额支付租金及其他相关费用,经出租人陈某多次催讨后,承租人而然餐饮公司仍拖欠年3月1日至7月31日的租金元(按月租金元计算共计5个月租金,扣除已支付的元);一审中出租人陈某作为原告起诉请求解除租赁合同、要求承租人而然餐饮公司支付拖欠费用和违约金。承租人而然餐饮公司抗辩应考虑疫情期间下调租金。一审法院酌定受疫情影响,年2月、3月的租金由双方各半承担,即免除承租方一个月租金,并判决而然餐饮公司支付年3月1日至年7月31日期间的租金元(按月租金元计算共计4个月租金,扣除已支付的元),二审法院维持原判。

(2)法院观点:

“本院认为,年2月至同年3月正处于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间,被告从事餐饮经营受到疫情影响是客观事实,故本院综合考虑合同履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则,酌情认定该期间的租金由原告与被告各半负担”

2、不支持承租人减免租金的诉求(案号:()沪民初号)

(1)案件事实

年8月29日,出租人万狮公司与承租人碧恩食公司签订房屋租赁合同,约定万狮公司将其房屋出租给碧恩食公司用于办公;碧恩食公司主张因新冠肺炎疫情突发,碧恩食公司各门店响应部门防控要求停产停业,经营受到严重影响,营业收入急剧下降,已无力继续承租租赁房屋,后双方协商一致终止协议。现原告起诉要求被告减免并向原告返还已支付的年2月、3月的租金,.02元。就减免年2月、3月租金的主张,一审法院不予支持。

(2)法院观点

“关于原告主张返还年2月及3月租金的请求,因原、被告均确认虹桥万科中心在年2月1日至3月31日期间没有禁止过承租方使用办公楼,且被告陈述其对于虹桥万科中心内的办公租户亦没有进行过租金减免,鉴于原告承租涉案房屋是办公用途,且原告未能提供证据证明其在年2月至3月期间存在不能正常使用涉案房屋的情况,故对于原告的该项诉讼请求,本院不予支持。”

03结论

年上海疫情的再次发生以疫情防控常态化为背景,双方当事人在签订合同时,理应对疫情有一定的了解,如合同关系涉及的行业易受疫情冲击,双方应将疫情因素导致的合同履行问题及相应责任约定在合同中。因此,当上海疫情发生后房租能否减免,应当依据合同履约过程中疫情及疫情防控措施对日常工作生活的影响,并且需要区分商业用房和居住用房不同情况。

在房屋租赁法律关系中,如承租人主张减免疫情期间房屋租金的,首先需要寻找合同中减免租金的依据,即合同中是否约定了该类特殊情形下承租人有权减免租金;其次如符合地区发布的租金减免政策条件的,亦可适用相关政策请求减免租金;如双方既无约定也无具体依据和政策减免租金时,承租人只有在客观情况无法使用房屋的情况下可以减免房租,如商业用房承租人因疫情影响导致无营业收入或营业收入明显减少时,法院通常会考虑疫情对合同履行的影响、承租人所涉经营行业、双方过错程度、实际损失等多种因素酌情支持减免部分比例的租金。

(点击查看大图)

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