未来十年投资住宅分享城市化和城市增值成果房地产 [复制链接]

未来十年投资住宅 分享城市化和城市增值成果_房地产

投资股市风险过大，存银行划不来，在更好的投资渠道出现以前，不动产投资的稳定性与较高回报率令其成为众多投资者的首选。商铺投资投入大门槛高、写字楼如果租不出去将承担庞大的物业管理费用支出，相比之下，对资金要求不高、转手、出租较为容易的住宅成为大部分投资者锁定的主力产品。但专业人士认为，住宅投资以前是资金、胆识、眼光、机遇的结合，现在则更需要信心和耐心。更新观念、灵活应变、用足政策，买卖时多斟酌，抓住出手机遇也十分重要。

  最直观，参照二手房价看投资前景

  中原地产三级市场总监冷泉颐认为，作为长期行为的住宅投资有五点铁律：

  一是看地段。这是地产投资的金科玉律，永恒不变的法则，是物业未来升值的基本条件。投资者须仔细研究城市规划，关注城市基本建设进展情况，发现交通的改变，在最具有升值潜力的地段购置住宅。

  二是产品。品牌开发商的产品，通常会在设计理念、产品外立面、内部户型上有自己的风格以及理念，与普通产品相比更有优势，更显稀缺性与品质感。产品是否契合成都文化和居住特点这一点也很重要。

  三是性价比。不能孤立地看待价格，一些低价的楼盘，其增值幅度往往不及价格高的楼盘，关键是将它放在同区位同档次楼盘中进行比较，看它是否质价相符，具有性价比优势。

  四是产品附加值。生活配套、后期物业服务、管理是物业长期保值增值的无形之手。配套差、生活不方便，园林景观无法维护、小区卫生无法保证、出入人员混杂等都将令物业价值打折。

  五是理性分析周边的二手房价格及租金。了解区域物业的投资回报率，看是否与自己的预期相符，这种做法不复杂但十分有效。

  近年来，随着国民经济发展、人们收入的增加，投资别墅已成为房地产高端市场的一种新的趋势性投资方式。对于别墅投资，投资者除了关注别墅的稀缺性外，还应对户型、面积、生活舒适性做出适当判断，冷泉颐说："别墅本来就是高端人群消费的产品，购买的人相对较少，如果面积过大，总价过高，则购买的人更少。如果是投资，应相对保守一点，选择二、三百平方米的户型区间，出手及出租都很有市场。"他还认为，区位上，城市别墅和近郊别墅是别墅投资的主体，当然风景区内的别墅由于占据更为稀缺的自然人文资源，投资潜力也很大。本报李姝

  峨眉半山·七里坪

  潜力无比的旅游地产原始股

  目前，峨眉半山·七里坪国际旅游度假区被广泛认为将成为近年来四川省引人注目的全新旅游概念和投资机会。峨眉半山·七里坪，这个千百年来隐藏在峨眉山金顶身后的避暑度假仙境，自今年6月6日公开首批度假物业后，到目前为止，首批1500余套房源目前几乎售罄。对于纯粹的度假型物业来说，这种销售速度，在四川甚至国内的旅游地产历史上都是极为罕见的。

  据七里坪规划负责人介绍，在全世界21个双遗产中，唯有峨眉山七里坪这个海拔在1200-1400米的最适宜人类居住的地方，有大规模开发建设的条件；峨眉山，是公认的养生长寿之地；峨眉山有近200平方公里的林地，每天都在吸收二氧化碳，制造氧气，七里坪地处峨眉山的山区边缘，其空气质量无与伦比；七里坪水源质量，据检测均属弱碱性和极软性水，十分有利于减少人体内的有害物质的沉淀及残留；七里坪的避暑效果十分真实，其避暑养生的价值唯有三亚的越冬条件可与之媲美，完全有条件打造成全国夏季避暑的标杆和旗帜。

  据了解，峨眉半山·七里坪将引入中国度假地产最成熟、最成功的"三亚模式"，由专业运营公司负责七里坪的运营管理。目前，该项目已推出两种投资模式：一是固定投资模式，按售价算(含装修)，可一签8年；二是分时度假、代租模式，购房者不住的时候，运营公司可为业主提供代租服务，收入分成。

  投资者范先生认为，峨嵋半山·七里坪占据了如此稀缺的自然资源，经过精细规划，以及对旅游资源的开发，日后必然会成为享誉全国乃至全世界的度假胜地，到那时，七里坪的物业增值将呈现几何级数上涨的趋势。

  七里坪开发商金杯集团总裁张军向算了笔账："现在在零公里、七里坪一带，农家乐旅店的标间一天租金在160～200元左右(每人80～100元)，*金周的时候租金达到过500元一天。山脚下红珠山宾馆一个山景房，平时800元/天，*金周达到2000元以上/天。而七里坪一套40-50平方米的度假房，环境和住的条件并不亚于星级酒店的山景房，如果经营好了，一年的租金收入将是非常可观的。更何况买七里坪的房子，就是买资源，买健康长寿，这是不能用钱来衡量的价值。"

  成都合院：

  与现代生活结合，打造中式别墅典范

  城西最新的高品质中式住宅---成都合院日前正式亮相。据悉，位于高新西区IT大道电子科大对面的成都合院临河而建，整个项目采用现代中式院落设计布局，地块方正，糅合中国建筑精髓，由24栋院落层层围合布局，象征中国传统"二十四"节气的循环往复、生生不息。

  成都合院配套更为全面和高档，除了高尚会所、绿色体育中心、合院生态公园以外，清水河与内湖循环为框架，成都合院还悉心打造出牌楼、戏台、天井、亭台、湖泊、无视界泳池、游廊、小桥等别致景观，既承袭了中国传统骨风，又体现出灵动雅致的现代院落气息。私家院落皆有三进庭院，即前庭、中庭、后院，尤以中庭天井设计最为出彩。合院私家院落追求空间格局与尺度的把握，进退之间，既能从容不迫，又不奢靡浮华，体现出内敛而又具张力的人文思想。

  成都合院所在的IT大道云集了成都罕见的人文历史资源和自然资源。从金沙博物馆公园、非物质文化遗产国家公园、两河森林公园等一直到青城山双遗产风景区，这样的生态景观带在成都市政道路中也是极为罕见的。IT大道通车后，从中心城区经IT大道只需15分钟左右即可到达郫县城区，即使前往都江堰，也只需30分钟左右。

  成都合院融合了许多科技智能元素，总体而言，其居住喜好更倾向于适合现代人的居住以及审美观。尽管倡导现代生活方式，但其布局的精髓却是依法中式传统经典，中式建筑群的灵魂在于聚气。要聚气围合就成为必然，所以绝大部分中式建筑都是围合式建筑。成都合院不仅大布局上层层围合，六大组团都有自己的围合空间，而且在小环境上，每户都有中庭天井聚气。大中小环境，在精髓上都实现了围合聚气的格局。10万平方米的生态主题公园，内设特色体育运动场所。园林特色以中为大，公园、院内园林风格既浑然一体，又相辅相成，形成别具一格的中式园林景观。

  麓山国际社区

  稀缺资源、巨量配套决定投资价值

  专业人士认为，投资别墅分三种类型。一是长期出租型投资，应选择生活方便、人文价值高，物业管理好的社区；二是短期增值型，应选择近期有升值潜力的近郊或远郊区，最好有地铁等；三是自用兼投资型，宜结合自身资金实力挑选，安排好现金流。产品品质是决定别墅投资回报率的重要因素，此外中央空调、地暖等技术运用和小区生活配套也将影响回报率。

  按照专家的建议，3种投资目的应该有3种不同的别墅产品与之对应，但是在成都，麓山国际社区却成功打破投资类型的局限，以整体规划、经典产品、近2000亩的区域城级高端生活配套,以及与城市发展同方向、便利交通证明着自身的投资价值。

  5年发展，麓山国际社区这个距离市区仅13公里的4300余亩纯粹高端低密度住区已形成城市精英人群的第一居所。从2004年的逸翠谷面世热销到2009年的翠云岭、香怡林、碧湖岸独立别墅开盘即售罄，以及黑钻山庄豪装别墅开盘当日销售近7亿元，麓山已成为成都楼市的标杆项目，并吸引广东、上海及其他川外人士前来置业，成为汇聚西南名流的生活场。

  随着麓山国际社区的成熟、生活氛围渐浓，麓山的投资价值也被证实。王女士不久前花600万元购买了一套麓山的二手别墅，这套别墅2年前的销售价格仅300万元。不少外籍人士也青睐于麓山生活，令麓山别墅在高端租赁市场十分抢手。新加坡韩先生租住的麓山别墅月租金就达3万元/平方米。

  今年，麓山大道双向通车，从麓山国际社区到市中心、城市新中心天府新城都十分方便。且作为一个郊区化地产项目，万华地产始终致力于打造完善的区域城级高端生活配套，近2000亩配套与住宅占地面积近乎1：1，涵盖的高尔夫、文化、休闲、教育、运动、商业六大生活配套体系不仅可以满足整个社区的需求，而且足以辐射整个麓山大道高端居住走廊。

  9月，继光亚学校开学一年后，成都市实验外国语学校西区开学，麓镇商业建成将陆续投入使用，麓山国际乡村俱乐部举办的国际性赛事争抢全城眼球，老幼活动休闲中心和麓山生活超市即将亮相。近郊高尔夫社区稀缺的居住形态、丰富的生活配套共同决定麓山物业不可再生的价值以及巨大的投资潜力。